전세사기 특별법 내용 국회 통과 수법 대책 총 정리

전세사기가 사회적인 문제로 떠오르면서 전세사기 특별법 또한 많은 분들의 관심을 받고 있습니다. 이번 글에서는 전세사기와 예방 대책 그리고 전세사기 특별법 내용등에 대해 총 정리하여 소개해 드립니다.

 

전세사기 특별법

 

 

1. 전세사기 특별법 내용 지원 및 제외 대상

 

 

전세사기 피해가 날로 증가하면서, 이를 해결하고 피해자를 보호하기 위한 전세사기 특별법이 마련되었습니다. 이 특별법은 전세사기로 인해 발생하는 피해를 최소화하고, 피해자들이 신속하게 구제받을 수 있도록 다양한 지원책을 제공하고 있습니다.

 

 

특별법의 지원 대상은 특정 요건을 충족하는 전세사기 피해자들로, 이러한 요건을 충족하는 경우 특별법의 혜택을 받을 수 있습니다.

 

먼저, 지원 대상이 되기 위한 첫 번째 요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우입니다.

 

 

여기서 임차권등기를 마친 경우도 동일하게 인정됩니다. 두 번째 요건은 임대차보증금이 3억원 이하인 경우이며, 이는 시도별 여건 및 피해자의 상황을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정이 가능합니다.

 

 

세 번째로, 다수의 임차인에게 임대차보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 가능성이 있는 경우가 해당됩니다.

 

 

이를테면, 임대인의 파산이나 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매 절차의 개시, 임차인의 집행권원 확보 등이 포함됩니다.

 

마지막으로, 임대인이 임차보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우도 지원 대상에 포함됩니다.

 

예를 들어, 임대인에 대한 수사 개시, 임대인의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 임차주택 소유권을 양도한 경우 등이 이에 해당합니다.

 

 

이러한 4가지 요건을 모두 충족하는 경우, 특별법에서 규정하는 모든 지원을 받을 수 있습니다. 여기에는 경·공매 절차 지원, 신용 회복 지원, 금융 지원, 긴급 복지 지원 등이 포함됩니다.

 

만약 일부 요건을 충족하지 못하더라도, 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원은 받을 수 있습니다. 예를 들어, 대항력은 없지만 주택을 점유하고 있는 경우(주택의 인도, 전입신고, 확정일자)에도 이중계약, 적법한 권한이 없는 임대인과의 계약, 신탁사기 등의 경우에는 일부 지원이 가능합니다.

 

 

또한, 주택을 점유하고 계약이 유효한 경우에는 특별법상 조세채권안분 지원도 가능합니다. 이는 세금 체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수하는 방식으로 지원됩니다.

 

다만, 적용 제외 대상도 존재합니다. 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증이나 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증 가입을 한 경우에는 지원 대상에서 제외됩니다.

 

 

또한, 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조 제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금보다 같거나 적은 경우, 그리고 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있는 경우에도 지원 대상이 되지 않습니다.

 

그리고 8월 28일 국회 본회의에서 여야 합의로 전세사기특별법 개정안이 통과되었습니다. 이는 22대 국회 출범 이후 여야가 함께 처리한 첫 민생 법안입니다.

 

 

개정안의 핵심은 LH가 경매를 통해 전세 사기 피해 주택을 매입하여 피해자에게 최장 20년까지 거주할 수 있도록 지원하는 것입니다. 또한, 피해자는 LH가 대신 전세 계약을 체결한 다른 주택에 입주하는 것도 가능합니다.

 

이번 개정안은 피해자 인정 요건을 보증금 7억 원까지 상향 조정하여 더 많은 피해자들이 지원받을 수 있도록 했습니다. 당초 민주당은 주택도시보증공사가 피해자의 보증금 반환 채권을 매입하는 방안을 주장했으나, 피해자 지원의 시급성을 고려하여 정부·여당 안을 수용했습니다.

 

 

2. 전세사기 안내 및 예방 대책

 

전세사기는 단순한 금전적 손실을 넘어 피해자들의 삶을 송두리째 흔드는 악질적인 범죄입니다. 최근에는 집값 하락으로 인한 갭 투자 실패뿐만 아니라, 의도적으로 세입자의 전세금을 노리는 악성 사기가 급증하여 더욱 심각한 문제로 떠오르고 있습니다.

 

 

특히 경제적 여유가 부족한 청년층이나 신혼부부를 대상으로 한 신축 빌라 전세사기가 빈번하게 발생하여 사회적 문제로 대두되고 있습니다.

 

빌라 전세사기는 정보 비대칭과 시세 파악의 어려움을 악용합니다. 미분양 빌라를 시세보다 높은 가격에 전세를 놓아 세입자를 유인하고, 집주인의 파산이나 세금 체납 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 많습니다. 심지어 바지사장을 내세워 계획적으로 사기를 벌이는 경우도 있어 피해 규모는 더욱 커지고 있습니다.

 

 

이러한 전세사기는 피해자에게 막대한 금전적 손실뿐만 아니라 정신적인 고통까지 안겨줍니다. 살 계획이 없던 집을 떠안게 되거나, 최악의 경우에는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨나는 상황에 처할 수도 있습니다.

 

 

전세사기 피해를 예방하기 위해서는 꼼꼼한 확인과 주의가 필요합니다. 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보고, 시세보다 지나치게 낮은 가격이나 좋은 조건을 제시하는 경우에는 의심해야 합니다. 전세보증보험에 가입하더라도 안심할 수 없으므로, 계약 전에 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

정부는 전세사기 피해자들을 돕기 위해 다양한 지원책을 마련하고 있습니다. 하지만 가장 중요한 것은 전세사기를 예방하고 근절하는 것입니다. 정부, 부동산 업계, 그리고 시민 모두가 함께 노력하여 안전한 주거 환경을 만들어 나가야 할 것입니다.

 

전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 불행입니다. 아무리 주의를 기울여도 작정하고 사기를 치면 당할 수밖에 없는 경우가 많습니다. 그러나 꼼꼼한 확인과 사전 예방을 통해 피해 가능성을 최소화할 수 있습니다.

 

 

1. 등기부등본 꼼꼼히 확인하기: 계약 전후로 등기부등본을 반드시 확인하여 소유권 변동, 근저당 설정 여부 등을 꼼꼼히 살펴보세요. 특히 신탁, 압류, 가압류, 담보가등기 등 위험 신호를 놓치지 말아야 합니다.

 

2. 시세 파악은 필수: 전세가와 매매가를 비교하여 시세를 파악하고, 주변 시세보다 지나치게 낮거나 높은 경우에는 의심해야 합니다. 특히 전세가율이 70%를 넘거나 근저당 설정액이 큰 경우 주의가 필요합니다.

 

3. 신축 빌라 전세는 피하기: 신축 빌라는 시세 파악이 어렵고, 전세사기의 주요 타깃이 되는 경우가 많습니다. 최소 5년 이상 된 주택을 선택하거나, 신축 빌라의 경우 최우선변제금 한도 내에서 월세 계약을 고려하는 것이 안전합니다.

 

4. 원룸, 오피스텔 전세는 신중하게: 원룸이나 오피스텔은 시세 파악이 어렵고, 집주인이 전세금을 목적으로 사기를 벌이는 경우가 많습니다. 월세 계약을 우선적으로 고려하고, 전세 계약 시에는 더욱 신중하게 접근해야 합니다.

 

 

5. 전입신고와 확정일자는 즉시: 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하고, 전입신고 통보 서비스를 신청하여 주소 변동 여부를 수시로 확인해야 합니다.

 

 

6. 의심스러운 조건은 거절: 집주인이 과도한 혜택이나 지원을 제시하는 경우에는 의심해야 합니다. 특히 외국인 집주인과의 전세 계약은 더욱 신중해야 합니다.

 

 

7. 전문가의 도움 받기: 혼자 판단하기 어려운 경우에는 공인중개사, 법률 전문가 등의 도움을 받아 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

 

8. 특약 활용: 계약서 특약을 통해 보증금 잔금 지급 시점을 확정일자 익일로 설정하고, 전입신고 당일 소유주 변경이나 근저당 설정 금지 등의 조항을 명시하세요. 하지만 특약만으로는 완벽한 예방이 어려우므로 추가적인 확인이 필요합니다.

 

 

9. 세금 체납 확인: 등기부등본만으로는 세금 체납 여부를 즉시 확인하기 어렵습니다. 계약 전에 집주인에게 지방세/국세 완납 증명서를 요구하여 체납 여부를 확인하세요.

 

10. 신탁 등기 확인: 등기부등본 갑구에 신탁 등기가 있는지 확인하고, 신탁원부를 통해 전세 계약 관련 동의 사항을 신탁회사에 직접 확인하세요. 신탁 부동산은 계약 시 더욱 신중해야 합니다.

 

11. 전세보증금반환보증 가입: HUG 전세보증금반환보증에 가입하여 만일의 사태에 대비하세요. 보증 가입 심사 과정에서 위험 매물을 걸러낼 수도 있습니다.

 

 

전세사기 예방을 위해서는 꼼꼼한 특약 작성과 다양한 확인 절차가 필수입니다. 특히 신탁 부동산이나 외국인 집주인과의 계약은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 기억하세요, 당신의 안전한 보금자리를 지키는 것은 당신의 꼼꼼함과 신중함입니다.

 

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