1기 신도시 재건축 선도지구 발표 내용 일정 총 정리

1기 신도시 재건축이 33년 만에 본격적으로 시작된다는 소식이 전해졌으며 이번 글에서 발표 내용과 문제점 남은 과제등을 정리해 봅니다.

 

1기 신도시 재건축 선도지구 발표

 

 

 

1. 1기 신도시 재건축 선도지구 발표 내용과 일정

 

 

관심을 모은 1기 신도시 재건축 선도지구 13곳이 드디어 베일을 벗었습니다. 분당에서는 샛별마을, 양지마을, 시범단지 등 3개 구역에서 1만 948가구가 선정되었는데, 특히 경쟁이 치열했던 분당에서는 '공공기여' 점수가 당락을 갈랐습니다.

 

선도지구에 선정된 3개 구역 모두 성남시가 제시한 공공기여 추가 제공 조건을 충족했기 때문입니다. 국토부와 1기 신도시 지자체들은 '정량평가'만으로 선도지구 3만 6천 가구를 선정했다고 강조했습니다. 추후 분쟁 소지를 고려해 점수대로 순위를 매겨 선정했다는 것입니다.

 

 

1기 신도시 재건축 선도지구로 선정된 지역은 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등입니다. 평촌은 꿈마을 금호(1,750가구), 샘마을(2,334가구), 꿈마을 우성(1,376가구) 등이 선정되었고, 중동은 삼익(3,570가구)과 대우동부(2,387가구)가 포함되었습니다.

 

 

산본에서는 자이백합(2,758가구)과 한양백두(1,862가구) 등이 포함되었습니다. 분당에서는 샛별마을 동성(2,843가구), 양지마을 금호(4,392가구), 시범단지 우성(3,713가구) 등이 포함되었습니다. 

 

 

분당의 경우 1년 차(2025년) 1만2천 가구를 시작으로 9년 차(2033년)까지 연간 1만 가구 안팎을 정비하고, 10년 차인 2034년에는 2만7천 가구로 정비 물량을 늘린다는 계획입니다.

 

 

국토부는 이러한 물량 내에서 지자체가 여건에 맞춰 다양한 방식으로 순차정비 방식을 정할 수 있다고 설명했습니다.

 

 

일산에서는 백송마을, 후곡마을, 강촌마을 등 3개 구역 8912가구, 평촌은 꿈마을, 샘마을 등 3개 구역 5460가구를 발표했습니다.

 

또한 중동은 반달마을A, 은하마을 등 2개 구역 5957가구, 산본은 자이백합, 삼성장미, 산본주공11 등 2개 구역 4620가구가 각각 선정되었습니다.

 

정부는 또한 분당 목련마을 빌라단지와 일산 정발마을 2·3단지 등 연립주택은 별도 정비물량으로 선정하여 선도지구에 준하는 지원을 제공할 계획을 발표했습니다. 

 

 

국토부는 이번 선도지구 공모 때 주민 동의율이 50% 이상인 구역을 2단계(2026∼2030년 특별정비계획수립), 50% 미만인 곳은 3단계(2031∼2034년 특별정비계획수립)로 분류하는 방안을 예시로 제시했습니다. 또한, 선도지구를 중심으로 인근 구역을 연계하여 정비하는 방안도 고려할 수 있다고 밝혔습니다.

 

정부는 1기 신도시 재건축 선도지구를 발표하면서 앞으로는 '2차 선도지구' 지정 없이 순차적으로 재건축을 추진한다는 계획을 밝혔습니다.

 

 

국토부는 선도지구를 포함한 특별정비구역에 대한 지원 방안도 발표했습니다. 학교 문제 해결을 위해 관계 기관 간 협력을 강화하고, 분담금 산출 업무 지원, 전자 동의 방식 도입 등을 통해 주민들의 부담을 줄일 계획입니다. 또한, 12조 원 규모의 미래도시펀드를 조성한다고 합니다.

 

현재는 10년에 걸쳐 연간 2만~3만 가구씩 정비하는 연차별 물량만 설정된 상태입니다. 5개 지자체가 수립한 정비기본계획에 따르면 2025년 3만400가구, 2026년 2만6천200가구, 2027년 2만3천200가구, 2028년 2만2천200가구, 2029년 2만8천400가구 등의 물량이 예정되어 있습니다.

 

 

2. 문제와 남은 과제들

 

1기 신도시에서 재건축 선도지구로 13개 구역이 선정되었지만, 분담금 문제, 이주 문제 등 해결해야 할 과제가 많은 상황입니다.

 

 

재건축 추진 과정에서 수억 원의 추가 분담금이 나오면 주민 간 갈등이 불거지고 사업이 늦어질 수 있습니다. 용적률에 따른 사업성 차이로 '추가 분담금 폭탄'이 나올 가능성도 있습니다.

 

현재 재정비 기준 용적률(아파트 기준)은 일산 300%,  분당 326%, 평촌 330%, 중동 350%, 산본 330% 입니다. 일산은 다른 지역보다 기준 용적률이 낮아 주민들이 상향을 요구하고 있습니다.

 

또한 선도지구 선정 때처럼 명확한 기준이 없다면 주민들이 순차정비 방식에 동의하기 어려울 수 있다는 우려도 제기됩니다.

 

 

순차정비 시 주민 동의율이 고려될 수 있지만, 선도지구 공모 당시 제출된 동의율을 그대로 반영할 예정이며, 새로운 동의서를 받지는 않습니다.

 

 

2개 단지 이상이 모인 통합 재건축 추진 과정에서 각 단지 주민 간, 아파트와 상가 조합원 간 의견을 모으기 쉽지 않을 거라는 전망도 나옵니다. 무엇보다 대규모 이주 수요를 흡수할 방안이 마련되지 않는다면 전월세값이 급등하는 결과로 이어질 수 있습니다.

 

 

주민들의 불안감을 해소하기 위해 정부는 재건축 순서를 정할 방침입니다. 이 순서는 내년에 결정될 예정이며, 1기 신도시 각 지자체는 주민 의견 수렴을 거쳐 내년 상반기까지 구역별 정비계획 수립 시기를 제시할 예정입니다. 무리한 계획 아니냐는 지적이 뒤따르는 가운데 국토부는 이날 '철거'도 착공으로 간주하겠다고 밝혔습니다.

 

정부는 분담금 산출, 대규모 자금 조달, 학교 문제 해소 등에 역량을 집중하겠다고 밝혔지만, 아직 구체적인 해결 방안은 제시되지 않았습니다. 특히 분당의 경우 공공기여금 추가 제공을 둘러싼 갈등 가능성도 제기되고 있습니다.

 

 

국토부는 이번 선도지구 선정 과정에서 주민 간 상당한 합의를 이룬 단지들이 빠르게 정비계획을 마련하여 제출하면 신속하게 재건축을 추진할 수 있도록 지원하겠다고 밝혔습니다. 정부는 선도지구의 재건축 착공 목표를 2027년, 입주는 2030년으로 잡고 있습니다.

 

임대주택이나 공가 활용, 지자체의 관리처분 계획 인가 시점 조율 등 다양한 방안을 모색해야 한다고 전문가들은 조언중에 있습니다.

 

 

정부는 이러한 문제들을 해결하기 위한 구체적인 방안을 마련하고, 주민들과의 소통을 통해 원활한 사업 추진할수 있을지가 관건입니다.

 

1기 신도시 재건축 선도지구 선정은 시작일 뿐, 앞으로 남은 과제들을 어떻게 해결해나갈지 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

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